行政诉讼律师浅谈:企业征收拆迁中如何维护企业自身拆迁利益
发布时间:2018-06-29 15:31
一、企业在拆迁中经常遇到的困难有哪些
    
  根据昊京北京行政诉讼律师(行政法律师)办理大量企业征收拆迁案件的经验可知,企业在征收拆迁中会遇到的困难主要有:评估少标准低,补偿数额不合理;拆迁方拒绝与承租人协商补偿;拆迁时与出租方出现的合同纠纷;承租方与出租方产生拆迁利益纠纷;经营与注册地址不同不给经营补偿。
 
二、如何审查征收和补偿的合法性
 
  (一)征收决定公告前
  在征收中,政府在征收决定公告前需要做一系列的工作。法律对这一系列的工作做了详细的规定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》主要有以下几个重要的内容:
  1、项目是否是因保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益需要征收;
  2、是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总规划和城乡规划,保障性安居工程、旧城改建是否已纳入国民经济和社会发展年度计划;
  3、政府公布征收补偿方案后,是否公开征求意见,征求意见是否不少于30日,征求意见的情况和根据征求意见修改的情况是否公布;
  4、旧城改建羡慕,多数被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定的,政府知否组织由被征收人和公众参加的听证,是否根据听证的情况修改方案;
  5、政府是否进行了社会稳定风险评估;
  6、政府是否建立了专款专户,存储征收补偿费;
  7、其他前置性的程序。
  在司法实践中,很多征收项目都存在这样那样的违法情况。比如下面这个真实的案例[案号:(2015)六行初00107号]——方厚福诉六安市金安区人民政府房屋征收决定案:

  【基本案情】
  2014年11月5日,六安市金安区人民政府作出房屋征收决定(金政(2014)169号),决定对长安电子厂及周边旧城区、棚户区改建项目(二期)规划红线范围内国有土地上房屋及附属物进行征收,方厚福所有房屋在此征收范围内,其拥有门面房屋一间(上下两层),并办有房屋产权证。方厚福因与拆迁方无法达成一致意见,将其诉至法院。方厚福认为征收项目不具有社会公益性质,且缺少相应立项等前置性程序,不符合作出征收决定的法定要件。遂向法院起诉确认征收决定违法,并对关联的补偿方案进行审查。

  【人民法院判决观点】
  法院经审理后认为: 《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,市县级人民政府可以作为征收主体,决定征收国有土地上房屋,但必须具备相应的条件方可实施:一是符合公共利益的需要;二是符合规划的要求;三是遵循了法定的程序要求。本案中,金安区政府无法证实该征收项目符合符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划以及是否纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划,同时也未对补偿资金是否足额存放提供证据予以证实,属于证据不足。最终法院判决确认六安市金安区人民政府作出的房屋征收决定(金政(2014)169号)违法。

     北京行政诉讼律师(行政法律师)解读

  很多企业在遇到拆迁时,往往对其合法性都深信不疑,认为政府主导的拆迁都不会有问题。事实上,很多政府在进行拆迁时,项目的前置性文件都不符合法律规定。通过上述案例我们可了解到,遇到政府违法的情况,被拆迁人是可以提起诉讼的。
  一般在司法实践中,通过诉讼的方式,法院会在诉讼过程中组织调解,双方基于诉讼可以获得一个平等的谈判机会,谈判中如果可以达成和解,一般被拆迁人就会选择撤诉。像本案这种最后被确认违法的情况,对于拆迁补偿的谈判也是非常有利的。所以企业在遇到拆迁时一定要在专业人士的指导下对拆迁的程序进行调查,对违法情况进行行政复议或诉讼,维护自身的合法权益。
 
  (二)征收决定公告
  在做完一系列准备工作后,政府会作出征收决定,并发布征收决定公告,告知被征收人征收事宜。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,征收决定公告应载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。被征收人对征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。
在司法实践中,政府的征收决定公告往往存在很多违法情况,比如,征收决定的内容违法,征收决定公告的程序违法等。比如下面这则最高院公布的典型案例(最高院公布的典型案例在实践中对下级法院的同类案件审理具有指导意义)——孔庆丰诉泗水县人民政府房屋征收决定案:

  【基本案情】
  2011年4月6日,泗水县人民政府作出泗政发[2011]15号《泗水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片区实施房屋征收的决定》(以下简称《决定》),其征收补偿方案规定,选择货币补偿的,被征收主房按照该地块多层产权调换安置房的优惠价格补偿;选择产权调换的,安置房超出主房补偿面积的部分由被征收人出资,超出10平方米以内的按优惠价结算房价,超出10平方米以外的部分按市场价格结算房价;被征收主房面积大于安置房面积的部分,按照安置房优惠价增加300元/m2标准给予货币补偿。原告孔庆丰的房屋在被征收范围内,其不服该《决定》,提起行政诉讼。

  【人民法院判决观点】
  济宁市中级人民法院经审理认为,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)第二条、第十九条规定,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神,对被征收房屋的补偿,应参照就近区位新建商品房的价格,以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。本案中,优惠价格显然低于市场价格,对被征收房屋的补偿价格也明显低于被征收人的出资购买价格。该征收补偿方案的规定对被征收人显失公平,违反了《条例》的相关规定。故判决:撤销被告泗水县人民政府作出的《决定》。宣判后,各方当事人均未提出上诉。
 
  北京行政诉讼律师(行政法律师)解读


  本案中,泗水县人民政府制定的征收决定中载明的补偿标准明显低于法律规定的标准,违法了相关法律的规定,被法院判决撤销征收决定。该判决意味着泗水县人民政府的征收项目不能继续进行,需要重新制定合法的征收程序,在符合法律规定的情况下重新进行征收,或者停止该违法征收项目不再进行。
  征收决定公告的合法性一般包括两个部分,一部分是实体合法,即征收决定公告的内容应该符合法律的规定,如本案中补偿方案的内容。一部分是程序合法,即拆迁方应该按照法律规定的程序对征收决定进行公告,实践中拆迁方往往对拆迁项目不进行公告,或者以其他方式(如贴在角落看不见的位置)防止被拆迁人看到,以便使被拆迁人错过征收决定公告中载明的行政复议和诉讼期限。
  所以,企业在看到征收决定公告时,要及时进行拍照录像等方式进行取证。如果拆迁方没有进行公告就进行后续的程序也是违法的。企业要及时寻求专业人士的帮助,审查征收决定公告的内容及程序的合法性,对违法情况提起诉讼。对征收决定公告提起复议或诉讼,是法律赋予被拆迁人的权利,只有重视自身的权益,及时的运用法律武器,才能使得自身的权益得到保障。

  (三)评估
  政府进行完公告程序后,会对被征收人的房屋及财产进行评估。对于评估法律也规定了严格的程序。主要有一下几个重要的环节:
  1、评估机构的选择应由被征收人进行选择
    2、评估机构的评估流程应符合《国有土地上房屋征收评估办法》
  3、房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示
  4、对评估结果又异议的,可以申请复核评估,对复核评估结果有异议的,可以申请鉴定。
  实践中,拆迁方往往会有不按照法律规定进行评估的情况,比如评估机构的选择没有让被征收人参与,评估的流程不符合法律的规定,评估结果没有按照法律的要求进行公示,使被征收人丧失了对评估结果进行复核和申请鉴定的权利。比如下面这则最高院公布的典型案例——艾正云、沙德芳诉马鞍山市雨山区人民政府房屋征收补偿决定案。

  【基本案情】

  2012年3月20日,雨山区人民政府发布雨城征[2012]2号《雨山区人民政府征收决定》及《采石古镇旧城改造项目房屋征收公告》。艾正云、沙德芳名下的马鞍山市雨山区采石九华街22号房屋位于征收范围内, 其房产证证载房屋建筑面积774.59平方米;房屋产别:私产;设计用途:商业。土地证记载使用权面积1185.9平方米;地类(用途):综合;使用权类型:出让。2012年12月12日,安徽民生房地产评估有限公司向雨山区房屋征收部门提交了对艾正云、沙德芳名下房屋作出的市场价值估价报告。2013年1月16日,雨山区人民政府对被征收人艾正云、沙德芳作出雨政征补[2013]21号《房屋征收补偿决定书》。艾正云、沙德芳认为,被告作出补偿决定前没有向其送达房屋评估结果,剥夺了原告依法享有的权利,故提起行政诉讼,请求依法撤销该《房屋征收补偿决定书》。

  【人民法院判决观点】
  马鞍山市中级人民法院认为,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》的规定,被征收房屋的价值,由房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。雨山区房屋征收部门在安徽民生房地产评估有限公司对采石九华街22号作出的商业房地产市场价值评估报告后,未将该报告内容及时送达艾正云、沙德芳并公告,致使艾正云、沙德芳对其房产评估价格申请复核评估和申请房地产价格评估专家委员会鉴定的权利丧失,属于违反法定程序。据此,判决撤销雨山区人民政府作出的雨政征补〔2013〕21号《房屋征收补偿决定书》。
 
  北京行政诉讼律师(行政法律师)解读

  企业在遇到拆迁时,往往面临巨大的损失,而评估机构的评估结果是对企业的损失认定至关重要的,评估程序的合法是保障评估结果公正的必要条件。实践中政府为了降低被拆迁人的补偿,会在评估环节做文章,伤害被征收人的利益。例如本案中,如果评估报告未及时送达,会导致被征收人申请复估和申请鉴定的法定权利无法行使,依据此评估结果做出的征收补偿决定书最后被法院撤销。
所以,企业在拆迁中,应该了解相关的法律规定,咨询专业的人士,掌握合法的评估程序,必要时寻求专业人士的帮助,对评估程序的合法性进行审查,如果遇到违法情况,及时运用法律方法进行复议或诉讼维护自身的合法权益。
 
  (四)征收补偿决定

  在征收方对征收项目进行评估后,会与被征收人沟通补偿事宜,如果双方达成一致意见会签订征收补偿协议,完成征收流程。如果双方达不成一致意见,征收部门会报请作出征收决定的市、县人民政府,按照征收补偿方案作出征收补偿决定。被征收人不服征收补偿决定的,可以在法定的期限内提起行政复议或者依法提起行政诉讼。
  实践中,政府作出的征收补偿决定往往存在一些违法的情况。比如作出征收补偿决定的主体违法,征收补偿决定中所依据的评估报告的评估内容及程序违法,征收补偿决定中的补偿方案违法等。比如下面这则最高院公布的典型案例——何刚诉淮安市淮阴区人民政府房屋征收补偿决定案:

  【基本案情】
  2011年10月29日,淮安市淮阴区人民政府(以下称淮阴区政府)发布《房屋征收决定公告》,决定对银川路东旧城改造项目规划红线范围内的房屋和附属物实施征收。同日,淮阴区政府发布《银川路东地块房屋征收补偿方案》,何刚位于淮安市淮阴区黄河路北侧3号楼205号的房屋在上述征收范围内。经评估,何刚被征收房屋住宅部分评估单价为3901元/平方米,经营性用房评估单价为15600元/平方米。在征收补偿商谈过程中,何刚向征收部门表示选择产权调换,但双方就产权调换的地点、面积未能达成协议。2012年6月14日,淮阴区政府依征收部门申请作出淮政房征补决字[2012]01号《房屋征收补偿决定书》,主要内容:何刚被征收房屋建筑面积59.04平方米,设计用途为商住。因征收双方未能在征收补偿方案确定的签约期限内达成补偿协议,淮阴区政府作出征收补偿决定:1、被征收人货币补偿款总计607027.15元;2、被征收人何刚在接到本决定之日起7日内搬迁完毕。何刚不服,向淮安市人民政府申请行政复议,后淮安市人民政府复议维持本案征收补偿决定。何刚仍不服,遂向法院提起行政诉讼,要求撤销淮阴区政府对其作出的征收补偿决定。
 
  【人民法院判决观点】
  淮安市淮阴区人民法院认为,本案争议焦点为被诉房屋征收补偿决定是否侵害了何刚的补偿方式选择权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以称《条例》)第二十一条第一款规定,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择产权调换。通过对本案证据的分析,可以认定何刚选择的补偿方式为产权调换,但被诉补偿决定确定的是货币补偿方式,侵害了何刚的补偿选择权。据此,法院作出撤销被诉补偿决定的判决。一审判决后,双方均未提起上诉。


 
  北京行政诉讼律师(行政法律师)解读

  企业在遇到拆迁时,往往会在与多次跟政府沟通无果后,被政府下发征收补偿决定,政府单方面对企业的补偿作出决定。而往往政府所作出的补偿决定中对补偿金额及方式等都会低于被征收人的预期。甚至很多时候是违法法律规定的。例如本案中,淮阴区人民政府单方面决定对本案原告何刚的商住房屋进行货币补偿,剥夺了其选择补偿方式的权利。《国有土地上房屋征收补偿条例》第二十一条明确规定:"被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换"。
  在实践中,很多企业经过多年的经营,企业积攒了很多包括客户资源在内的营业资源,在面临拆迁时还是希望能继续经营企业,而非拿了一些货币补偿后将企业关停。企业可以根据法律的规定选择要求政府对其进行产权调换的方式,重新获得经营用房或者用地。所以,企业在收到征收补偿决定后,应了解法律的规定,寻求专业人士的帮助,掌握维权时机,对征收补偿决定中的违法情况进行行政复议或者依法提起行政诉讼,从而获得平等的谈判机会,或者通过判决维护自身的合法权益。
  
  (六)强制拆迁
  在政府作出征收补偿决定后,如果被征收人在法定期限内不复议或者诉讼,也不搬迁的。政府可以申请法院予以强制执行即强制拆迁。从上述描述可以看出,政府进行强拆也是有严格的法律规定的。在实践中政府进行强拆并不都是合法的,比如下面这则案例[(2014)平行初字第3号]——孙璞诉会宁县住房和城乡建设局确认行政征收行为违法、赔偿经济损失案。
  
  【基本案情】
  原告孙璞拥有会宁县会师镇北关东路15号的土地使用权(,登记面积368.6平方米、实际使用面积426.7平方米)和房屋所有权(登记面积168.1平方米、实际建筑面积249.15平方米)。2013年3月,会宁县人民政府做出了《关于印发会宁县城区砚台路拓宽改造工程房屋和土地征收的决定》,决定对包括原告孙璞在内的43户居民房屋进行征收并发布了征收决定,进行了公告。后被告会宁县住建局委托会宁县广宇房地产评估有限公司对被征收的房屋予以评估,确认孙璞被征收房屋的土地面积为426.7平方米,建筑面积为249.15平方米,补偿金额为493954元。2013年6月7日,被告会宁县住建局做出了《关于对会宁县砚台路被征收人孙璞国有土地上房屋征收补偿的决定》,决定对原告的房屋进行征收,补偿金额为513954元(含搬迁费、零时安置费等),该决定告知原告可向会宁县人民政府提起复议。2013年6月9日,被告对原告的院落和房屋实施了强制拆除。
  
  【人民法院观点】
被告会宁县住建局以自己的名义做出《关于对会宁县砚台路被征收人孙璞国有土地上房屋征收补偿的决定》,并对孙璞合法所有的房屋予以拆除,违反了国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条"被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行"的规定。故会宁县住建局作出征收孙璞房屋的补偿决定,并自行组织实施拆除的行为,超越了法律法规所赋予的职权,且违反了法定程序,确属违法,应予撤销。判决确认被告会宁县住建局拆除孙璞房屋的行为违法。
 
  北京行政诉讼律师(行政法律师)解读

  在拆迁进行到后期,企业在与政府达不成补偿意见的时候,往往会面临被强拆的风险。有些企业在被强拆后往往非常无助,认为房屋被拆后就服务于政府继续博弈,主张自己的合法权益了。事实上,强拆也是需要严格按照法定程序进行的。比如本案中的会宁县住建局在没有向法院申请强制执行的情况下,自行组织实施了拆除行为,严重的违法了法律的规定。
  另外,在实践中,往往政府会以拆除违章建筑的方式来进行拆迁,以减少对被拆迁企业的补偿。很多企业因为历史原因等,对于土地使用权和房屋所有权的权属证明有或多或少的欠缺,政府往往以此将企业的厂房和建筑认定为违章建筑,实施强制拆除。这里提醒广大被拆迁企业,违章建筑的认定和拆除也是有严格的法律程序的,拆迁部门是不具备自行认定违建和拆除违建的权利的。所以,企业在遇到强拆时,切忌不要慌乱,要及时寻求专业人士的帮助,对强拆的合法性进行调查。在存在违法的情况下及时提起复议或诉讼,维护自身的合法权益。
 
三、企业遇到拆迁后能做些什么
 
  拆迁来了,您准备好了吗?很多企业在遇到拆迁时都面临着不知道从何入手的问题,不知道自己需要做哪些准备,能做哪些准备。北京行政诉讼律师(行政法律师)结合多年的办案经验以及在办案中与出现的问题,将企业在拆迁时需要做的准备和工作进行了总结。希望企业能在拆迁中,掌握正确的方法,合理应对拆迁带来的问题,维护自身的合法权益。

  拆迁项目开始

  (一)对企业的财产进行预估,保存证据
  1、整理企业资产。很多企业在面临拆迁的时候都很盲目,自己都不清楚自己的企业的资产状况,不清楚应该补偿多少。即便跟拆迁方谈判,也是无从下手,有的漫天要价,有的干脆等待拆迁方进行评估。但是评估公司都是拆迁方制定和委托的,评估价格普遍较低。
  2、准备企业财产清单。财产清单主要是让我们对自身具有的土地、房屋、设备搬迁、设备损坏等的补偿项目能够达到怎样的总和,做到心中有数,可以让我们在客观事实的基础上做到合理评估。
  3、准备材料清单。材料清单主要有被拆迁企业的土地使用权证、各种协议、厂房的建设工程规划许可证、营业执照、纳税凭证等,已有的需要保存好,列好清单,没有但重要的,应尽量想办法解决。

  (二)规范企业管理,避免出现隐患
  为了防止拆迁方在拆迁中运用各种手段给企业施加压力,企业应该对自身进行规范。如税务、消防、安全生产等,对各种可能出现的问题进行预估,提前防范,提前布局。

  (三)随时关注拆迁信息
  所以听到拆迁要开始的信息后,就要考虑怎么建立信息来源渠道,切勿因为信息不对称导致自己错失获得有利补偿的良机。

  (四)寻求专业人士帮助
  拆迁项目开始后,作为被拆迁人的企业,应尽快寻求专业人士的帮助,比如专业的评估和财会人员,对企业的资产进行评估并对财务账目进行梳理。比如寻找专业的律师,针对企业的拆迁进行必要的风险提示及具体指导。防止在拆迁中出现人身财产损失,并防止拆迁方强制拆迁或者违法拆迁。

  (五)学习相关法律法规、了解拆迁政策
  企业在遇到拆迁时,应对基本的法律知识有一定的了解。对法律法规的掌握有助于企业了解自己的权利,并运用法律武器进行维权。
  充分了解拆迁政策,虽然一般拆迁政策中的补偿标准都比较低,但是只有在充分了解的情况下,才能发现违法违规的情况。另外,拆迁政策中往往也会有些有利于被拆迁人的规定,在拆迁过程中被拆迁方给忽略掉。

  拆迁公告已张贴
  (一)固定证据
  在看到拆迁公告后,应及时进行拍照保存。拆迁公告中载明了拆迁单位、拆迁范围、拆迁期限、拆迁补偿方案等信息。固定证据有助于掌握拆迁的基本信息,便于有后期进行拆迁项目调查及拆迁谈判和诉讼。
  (二)核对房屋是否在公告范围内
  拆迁房屋如果不在公告范围内,证明此次拆迁与您无关;但是如果拆迁方仍然对您的房屋进行拆迁,那么就违反了法律规定。可以以公告中载明的事项拒绝搬迁,如果房屋被拆,可以以此为依据对拆迁人进行诉讼。
  (三)查拆迁项目的合法性
  拆迁公告张贴后,即标示着拆迁项目正式开始了,这个时候被拆迁人就可以委托专业人士对拆迁项目的前置性文件的合法性进行审查了,进而了解拆迁项目是否合法。对拆迁项目合法性的审查有助于掌握拆迁项目的情况,获得谈判的机会,解决拆迁补偿问题。

  评估环节
  (一)参与选择评估机构
  根据《根据国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条规定:房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。根据该规定,评估机构的选择是应该有被征收人参与的,所以被征收人要积极参与选择评估机构。
  (二)配合入户测量并保留证据
  很多当事人在遇到入户测量评估时会选择消极抵抗,不让拆迁方进门,或者阻止拆迁方入户测量。根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定,被拆迁人如果不配合评估,房地产价格评估机构、在评估报告中说明有感情况即可,在这种情况下,如果因为不配合评估人员评估,造成评估房屋及附属物价值的误差,会由被拆迁人自己承担,而且抵抗入户评估并不能对提高拆迁补偿有任何帮助。
  (三)审查评估程序是否合法
  评估的过程法律有明文的规定,在实践中,很多拆迁方并未按照法律程序进行评估。作为被拆迁的企业,在这个时候需要向专业人士咨询,或者由专业人士代理审查评估程序是否合法。对评估程序合法性的审查,有助于维护自己的合法权益,获得谈判机会,解决拆迁补偿问题。

  拆迁行政复议和诉讼

  对于拆迁方的违法环节提起行政复议和诉讼,包括对项目前置性文件申请政府信息公开结果是否合法提起行政复议和诉讼,行政复议和诉讼作为手段,不仅可以争取时间,防止强拆,而且可以创造谈判机会,解决拆迁补偿问题。
  企业在复议和诉讼时要配合律师,提供必要的证据,积极与律师沟通,参与律所组织的模拟开庭等,将复议和诉讼工作做好。

  拆迁谈判
  因为拆迁双方地位不平等,作为被拆迁人,只能通过包括合法的要求补偿理由在内的合法手段去降低风险。因此,企业在拆迁谈判的过程中,首先要有一套具有合理的事实依据和合法的法律依据的谈判方案,然后再在这个基础上确定具体的谈判方案,比如什么时候报价,怎样报价,在谈判不利的情况下怎样为下次的谈判留出余地等。
  企业在拆迁谈判前要配合律师制定好谈判策略,为谈判提供必要的材料。在谈判时要根据律师制定的谈判策略,协助律师顺利的谈判。

  签订补偿协议
  很多人认为一旦双方对补偿额度达成一致意见,拆迁维权就算大功告成了。这是不对的。怎样审査拆迁补偿协议,怎样签订补偿协议也很重要,尤其是大型企业的安置补偿协议签订,一定要有专业人士参与,才能在合同履行的过程中规避风险,有效地保护拆迁谈判的成果。
  企业在签订补偿协议之前,应尽量将协议内容与律师及时沟通,将协议带给律师或者对协议进行拍照供律师审查,必要时要在律师的陪同下签订补偿协议。
 
四、企业拆迁中的陷阱及注意事项
 
     1、夸大政策的作用,模糊补偿标准
  在遇到拆迁时,企业往往会认为自己的补偿应该完全按照拆迁方发布的补偿方案,并不知道往往补偿方案是存在很多问题的。而拆迁方也会凭借企业对法律法规的陌生和信息的不对称,宣称补偿标准是由政府制定的拆迁政策决定的。事实上,政策不等于法律,更不能违反法律,虽然我国目前在征地拆迁领域的法律体系尚不完善,但是也是有关于征地和拆迁的法律法规。如2011年颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》就是适用于国有土地征收补偿的规定,在征补条例出台之前,关于拆迁也是有诸如《城市房屋拆迁管理条例》等规定。同时《土地管理法》、《城乡规划法》、《村民委员会组织法》等法律中也有很多关于拆迁队的相关规定。实践中很多地方政府制定的拆迁补偿政策严重违反了相关法律的规定,企业拆迁的各项标准、补偿金额不可能做到完全按照政策执行。
  所以企业在遇到拆迁时或在听说拆迁时,要及时学习相关法律知识,向专业人士咨询,不要太过相信政策中规定的补偿标准及相关规定。在补偿方案有违法情况的时候,在专业人士的指导下进行复议和诉讼,通过复议和诉讼来确定拆迁补偿方案的违法性,同时通过复议和诉讼更多的是创造谈判协商补偿的机会,使最后得到的补偿合理合法。
  
  2、以谈判之名探知被拆迁人底线,制定拆迁策略
  在拆迁开始后,一般拆迁方会安排人像被拆迁人进行"谈判",实际上就是向被拆迁人进行简单的询价,很多被拆迁人以为拆迁方的这种询价行为是为了谈判解决拆迁补偿问题。但是,实际上拆迁方的首次询价都是为了探知被拆迁人的底线,根据被拆迁人的要价高低制定下一步拆迁的策略。如果企业在拆迁方开始询价的时候报价低,则政府会在此基础上再压一压,尽快签订拆迁补偿安置协议。如果企业在拆迁方开始询价的时候要价超过拆迁方的预期,拆迁方会想尽办法对企业施加压力,如:断水、断电、断路等。
  所以,企业在面对拆迁方进行这种名义的"谈判"时,不要贸然报价,要确定对方的真实意图。在未来双方形成平等的平台,有真实的谈判意向时,在专业人士的指导下进行谈判。几遍是正式谈判也是需要有很多注意事项的,需要在对拆迁的合法性有整体的把握,对自己的被征收财产有正确的预估的情况下才有可能达成最后的目的的,所以企业方在拆迁时要在专业人士的陪同下进行,否则不但达不成目的,还会错失谈判的时机。
  
  3、将部分拆迁款变奖励,以奖励促拆迁
  很多拆迁项目都是有奖励的,拆迁方也会告知企业方,如果能提前搬迁的话会有奖励,很多被拆迁人并不知道这其中的陷阱,认为如果不抓紧签字就会损失该奖励。其实在实践中即便是错过了奖励期,拆迁补偿的金额也是不会少的。奖励的钱本身也是作为安置的钱,只是拆迁方将其从总的赔偿金额中提出部分,作为奖励,以此来促进拆迁项目快速进行。
  拆迁虽然不是拖到最后补偿就一定最多,但是早早就签了协议的一定是补偿较少的。所以,企业在遇到这种情况,不要盲目着急签字,要咨询专业人士,在维护自己合法权益的前提下签订拆迁补偿安置协议,不要因小失大。
  
  4、利用"关系"谈补偿,实则为了减少补偿
  在拆迁中,有时拆迁方往往会通过跟被拆迁人有关系的人的关系来解决拆迁补偿问题。一般有两种情况:一种情况是有些人以跟拆迁方之间有关系为由,声称可以帮助被拆迁人提高补偿,往往他们事实上都是在帮助拆迁方促成拆迁。一种情况是拆迁方会对被拆迁人的家属施压,如果被拆迁人的家属恰巧是公务员,事业单位员工等,就会有可能被告知不用上班了,回家处理一下拆迁的事。亲属的这种"帮忙"和施压会促进拆迁协议的签订。
  所以,企业在遇到这种情况时,一定要冷静,知道拆迁方的真实意图是为了通过这种手段以很低的价格促成拆迁。很多企业方在遇到拆迁时也会习惯性的先去寻找"关系",试图通过关系解决补偿问题。拆迁补偿款涉及到多方利益,实践中不可能有任何人可以通过"关系"提高补偿,除非拆迁部门的领导渎职犯罪。拆迁是有严格的法律程序的,承诺能帮上忙的"关系"基本上都是拆迁方安插的人,企业要擦亮眼睛,在专业人士的帮助下维护自己的合法权益。
  
  5、利用对企业的合法合规审查促成拆迁
  在拆迁开始后,拆迁方在无法顺利与企业达成补偿时,往往会通过各种方法找企业的"毛病",以此增加谈判的筹码。比如,会审查企业的各类证照,是否符合法律的规定。会查企业是否偷税漏税,是否存在劳动人事方面的问题,消防是否合格,安全生产方面是否存在问题等。用这些方式给企业施加压力,让企业尽快签字。
  所以,在实践中,企业遇到拆迁时要规范自身的行为,同时要在专业人士的指导下制定好维权策略,弱化自身已经出现的违法行为,争取在拆迁补偿中获得平等地位,得到合理的补偿。不要认为企业存在一些违规情况,就没有权利维护自身的合法权利了。
  
  6、断水、断电、断路逼企业搬迁
  拆迁方在无法通过温和的方式劝企业签字的情况下,往往会通过采用断水、断电、断路的方式逼迫企业拆迁,达到促成签订协议的作用。多数企业会因此停业而失去继续跟拆迁方博弈的信心,让拆迁方的目的达成。
  所以,在实践中,企业在遇到这种情况时,应寻求专业人士的帮助,对断水、断电、断路等违法行为进行救济,并凭借拆迁方的此种违法行为进行诉讼,以此掌握主动权给拆迁方施加压力,获得平等谈判的机会,维护自身的合法权益。
  7、以拆违代拆迁
  往往在拆迁开始后,拆迁方会先启动拆违的程序,即将土地及房产手续不全的被拆迁人的房屋、厂房列为违章建筑,张贴公告,限期拆除违章建筑。很多企业在遇到拆违的时候,都非常的慌乱,害怕自己不在规定的期限内拆除,将会被强拆。而且很多企业认为既然自己是违章建筑,肯定也没有补偿。其实,在现实生活中,很多房屋和厂房因为历史原因缺乏相应的合法权证且以形成很长时间,但并不是所有没有权证的建筑都是违章建筑,违章建筑的认定也是有法律程序的,不是拆迁方一纸通知就能确定的。
  所以,企业在遇到这种情况时,应该及时寻求专业人士的帮助,充分的掌握拆迁方的目的,发现拆迁方认定违建的程序及实体违法性,获得平等的谈判机会,更好的维护自己的权益。
  
  8、通过口头承诺骗取被拆迁人签署空白协议
  拆迁进行到最后签协议环节,被拆迁人往往就会放松警惕,以为事情马上就要圆满结束了。实践中,往往会出现拆迁方的人对被拆迁人进行很多口头承诺,有时会选择一个很晚的时间,在拆迁人意志比较薄弱,精神容易松懈的时候,然后想办法让被拆迁人签署空白协议。被拆迁人依据对政府的信任,往往不会特别提防这种行为的风险,贸然的签了协议。到最后拿到补偿的时候发现拆迁方最后在协议中约定的项目跟当时口头承诺的大相径庭。
  所以,企业在签订拆迁协议时,一定要有专业人士在场,或者咨询专业人士,做好充足准备,提防拆迁方的口头承诺,拒绝签订空白协议。
  
  9、拆迁协议中模糊回迁安置房信息
  企业在拆迁补偿中选择产权置换时,拆迁方有时会模糊拆迁安置房的信息,比如交付时间,位置,房屋的产权性质等重要信息。被拆迁人缺乏对于这方面知识的掌握,往往以为自己的补偿很高,高兴的签了字。结果在后面履行协议时,出现拆迁方迟迟不交房,所交房屋地址跟口头承诺地址不一致,房屋没办法获得产权不能上市交易等后果。
  所以,企业在签订协议时,如果补偿安置中有回迁房,一定要仔细审查合同约定的事项是否全面。必要时,可以在专业人士的陪同下签署协议。
  
  10、快速草签协议,掌握主动权
  拆迁时,有时拆迁方会拿一份协议告知被拆迁人,这份协议不是正式的,是一份草签协议,先签下来,第一可以拿到奖励款项,第二可以在未来政策变好时,重新签署协议,如果政策没有变动就签一份正式的协议。事实上,协议没有所谓的草签还是正式的,只要是协议双方当事人签字盖章都是生效的协议。如果企业草签了协议,在未来企业认为补偿较低,有很多项目没有考虑到,要求重新签署时,拆迁方只要在草签协议上盖章,这份协议就生效了。如果拆迁方认为当时签的草签协议中约定的补偿过高时,到时候会撕毁,重新约定更低的补偿。而被拆迁企业手中一般没有协议,或者手中的协议只有自己的签字没有拆迁方的盖章。
所以,企业在实践中,要对自己的所有签字行为都慎重,要在专业人士的指导下签署相关的协议,否则会造成不可挽回的损失。
  
  11、冷处理被拆迁企业,实则在走强拆程序
  拆迁时,在与企业达不成补偿协议并向被拆迁人下发了征收补偿决定后,有的拆迁方就会选择不与企业联系,不跟企业谈判的冷处理方法。这时候很多被拆迁企业有时候会误认为政府有其他安排,或者拆迁项目停下来了,要在等一等,对征收补偿决定的内容也没有仔细阅读,也不清楚征收补偿决定的重要性,认为政府要想强拆就必须要跟自己谈判。事实上,往往这种情况下政府是在偷偷的走强拆的程序,向法院申请强拆。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
  所以,在拆迁中,北京行政诉讼律师(行政法律师)认为企业一定不要一味的当钉子户,要了解相关的法律规定和拆迁的流程。把握维权时机,积极寻求专业人士的帮助,尽早避免出现房屋被强拆的被动状态。

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