行政诉讼律师实证探析:如何有效应对土地权属登记争议,维护自身合法权益
发布时间:2018-06-29 15:45

目前,在土地资源管理领域,由于我国历经数次土地改革,再加上之前向未进行土地所有权和使用权发证,导致在土地行政管理领域争议颇多。就目前的土地登记颁证而言,关于土地权属登记相关纠纷大量显现。本文尝试通过三个土地登记行政诉讼案例,对土地登记发证相关问题进行分析和探究,以望为大家提供一些参考或启发。

 

案例一

 

焦点问题:对不符合当地确权申请要求的农村土地承包经营权的确权申请,人民政府应当如何处理,法定职责又应当如何认定?

 

案名案号:李正友诉太和县人民政府不履行土地登记法定职责纠纷案,(2017)皖行终863号

 

基本案情:2016年6月14日,李正友向太和县人民政府邮寄土地确权登记申请书,申请书载明:“根据国家有关法律规定,你单位应对我村村民所拥有的土地使用权进行确权登记……现向你单位提出申请,请求近日依法对我的土地进行确权登记。逾期我将依法提起诉讼。”太和县人民政府接到该申请后转交太和县农业委员会处理。2016年6月23日,太和县农业委员会作出《关于城关镇椿樱社区李营自然村李克伟等32户村民要求土地确权登记申请的调查处理意见》,该意见认为:“由于城关镇椿樱社区集体农用地已转为建设用地并征收为国有,其他未征收农用地规划为林业用地,根据《中华人民共和国农村土地承包法》和《安徽省实施<农村土地承包法>办法》以及《农村土地承包经营权证管理办法》等法律法规有关规定,李营自然村土地因集体土地所有权变化的,因承包地被征占用导致承包地块或者面积发生变化,应办理变更或者注销登记。不属于本次农村土地承包与经营权确权登记颁证范围。建议不予确权。”最终,太和县人民政府未作出确权。李正友认为太和县人民政府对其发证申请未要求补充材料、未进行调查,直接书面表示不予发证错误,遂诉起诉要求其履行法定职责。

 

法院认为:《不动产登记暂行条例》第三十三条第二款规定:“不动产统一登记过渡期内,农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。”太和县人民政府于2016年9月23日作出《关于实施不动产统一登记有关事项的通告》,决定自2016年10月10日起在全县范围内实施不动产统一登记,农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以五年过渡期。本案中,李正友向太和县人民政府申请土地确权登记的大背景是中央开展农村土地承包经营权确权登记颁证试点工作,故本案应按照《农村土地承包经营权证管理办法》及关于开展农村土地承包经营权确权登记颁证试点工作的有关规定执行。根据《农村土地承包经营权证管理办法》第七条规定,对实行家庭承包的,在土地承包合同生效后,由发包方向乡(镇)人民政府农村经营管理部门报送土地承包方案、承包方及承包土地的详细情况、土地承包合同等材料,经乡(镇)人民政府农村经营管理部门、县级以上地方人民政府农业行政主管部门逐级审核后,再报同级人民政府颁发农村土地承包经营权证。安徽省农业委员会、安徽省国土资源厅《关于开展农村土地承包经营权确权登记颁证试点工作的操作方案(试行)》规定,农村土地承包经营权确权登记颁证的基本步骤包括:成立组织-宣传动员-培训人员—调查摸底-农户申请—制作调查工作底图—现场调查指界—制作宗地图—农户确认—结果公示—结果审核—建立登记薄-登记发证。其中,农户申请是指由行政村组织发放全省统一格式的农户土地承包经营权确权登记颁证申请表,由承包户(户主)填写。申请表由乡镇、村工作小组根据二轮承包合同和户籍信息进行审核,以村民小组为单位汇总,并形成小组汇总表,按规定的时间报乡镇农经管理部门备案。即不管是按照《农村土地承包经营权证管理办法》还是安徽省农业委员会、安徽省国土资源厅《关于开展农村土地承包经营权确权登记颁证试点工作的操作方案(试行)》的规定,李正友直接向太和县人民政府提交一份《土地确权登记申请书》,要求太和县人民政府对其土地进行确权登记,不符合上述规定。最终,人民法院未支持李正友的诉讼请求。

 

北京行政诉讼律师 (行政法律师)观点:现阶段,根据《不动产登记暂行条例》规定,对于农村土地承包经营权的确权申请和权属争议纠纷的处理,应当根据国家和当地规范性文件及政策执行,申请确认农村土地承包经营权应当按照当地的规定提交相关文件。

 


 

 

案例二

 

焦点问题:当地上房屋的所有权人或者使用权人与房屋下的土地使用权人不一致时,在颁发土地使用权证时,实际土地使用权的合法权益如何保障,登记程序违法会导致何种法律后果?

 

案名案号:桑植县邮政公司、湖南省桑植县分公司与桑植县人民政府土地确权纠纷案,(2017)湘行终446号

 

基本案情:桑植县邮政公司在1992年从原桑植县五道水乡人民政府受让位于原××县五道水乡××村场上小组的政府电影院两层房屋和地基,房屋共15间,建筑面积560㎡,占地面积315㎡,使用土地面积1000.5㎡,拆除后用于修建五道水邮政支局办公用房,购买价款为47500元,其中30000元为购买房屋和地基款项,17500元为旧房屋拆除费用。之后桑植县邮政公司在受让的土地上将旧房屋拆除后修建了三层房屋,每层10间,砖混结构,并于1994年办理了桑房证字第000026号、第000027号《房屋所有权证》,原始取得对自建房屋的所有权,但因各种原因,一直未能取得土地使用证。罗先兵多年来承租桑植县邮政公司办公用房中的一间门面(三层),2012年11月12日,罗先兵向桑植县政府提出申请,给其占用的桑植县邮政公司房屋使用的土地办理集体土地使用证,罗先兵向桑植县政府提交了土地权属来源证明即集体建设使用土地审批单及其他土地登记相关材料,据此,桑植县政府于2012年11月19日为罗先兵颁发了桑集用(2012)第846号《集体土地使用证》,土地面积为53㎡。桑植县邮政公司发现罗先兵对承租房屋进行扩建改造后双方发生纠纷,在得知桑植县政府已为罗先兵颁发了集体土地使用证后,遂向原审法院提起行政诉讼,请求撤销该证。

 

法院认为:根据《中华人民共和国物权法》第十二条、《土地登记办法》第九条、第十三条的规定,地上附着物权属证明是申请人申请土地登记时应当提交的审核材料,登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料,就有关登记事项询问申请人,必要时可以对申请登记的土地进行实地查看。本案中,桑植县邮政公司从1992年购买涉案土地上原两层房屋开始,到1994年在该块土地上重建房屋并办理房屋所有权证,一直实际使用涉案土地至今。桑植县政府在对涉案土地申请登记进行审批时,未查明地上附着物的权属,在土地登记审批表中对申报建筑物权属审查为罗先兵“本户所有”,缺乏事实依据,且违反法定程序。虽然罗先兵办理了涉案土地的集体建设用地审批单,但在涉案土地房屋所有权人桑植县邮政公司不同意将其实际使用土地转让,即房屋所有权人与土地所有权人之间的权属纠纷未妥善处理前,桑植县政府为罗先兵审批并颁发涉案土地的《集体土地使用权证》,损害了桑植县邮政公司的合法权益,该颁证行为明显不当,应当依法撤销。

 

北京行政诉讼律师 (行政法律师)观点登记机关在办理土地权属登记时,应当登记机关应当依法核实相关证明材料,询问当事人,如有必要时可实地查看。如有登记机关未有履行审查义务,登记程序违法的,人民法院审查核实后会依法撤销该土地权属登记。

 


 

 

 案例三

 

焦点问题:在土地权属纠纷中,在权利人没有土地权属证原件证明其权利主张的情况下,其是否享有土地使用权等权利如何认定,又该证明?

 

 

案名案号:徐玉清与晋城市人民政府、李海水等行政登记纠纷案,(2017)晋行终15号

 

基本案情:徐玉清与第三人李海水、李河水兄弟在晋城市××区分别有一处先人的土改确权房产,徐玉清房屋(原西大××2号)与第三人的房屋(原西大街58号现为166号,两兄弟共用该院)东西相邻。1984年和1986年,李海水及家人两度对其院内房屋进行翻修。1988年徐玉清紧邻李海水东房修建自家院内西房时,双方曾产生过排水纠纷,经城区西街办事处调解,双方达成过民事协议,此时两家已经形成相邻关系。1996年,经第三人李海水的父亲李金顺申请,土地部门审核,晋城市人民政府将位于西大街166号(原58号)院的土地使用权确认为李金顺所有,并于1997年3月为其颁发了泽国用(97)字第014号《国有土地使用证》。同年7月,晋城市人民政府又为李金顺和李海水颁发了房屋所有权证和共有权证。1999年,经徐玉清申请,晋城市人民政府为徐玉清办理了晋市城国用(1999)字第22065号国有土地使用权证。两家院内均有多处房屋,除前述发生争议的东、西房之外,各自还有北房。徐玉清的北房在西,第三人的北房在东,中间隔有丁姓北房一间。在徐玉清北房西墙至第三人东房后墙延长线的直线距离上,双方存在争议。从徐玉清土地证原件的宗地图上可见该处距离为2.06米,原件所附另一张宗地图显示该处距离是手写的2.30米。晋城市人民政府提供的徐玉清档案里宗地图上显示该处距离为手工修改成的1.30米。徐玉清据此认为第三人李海水侵犯了自己的土地使用权(侵占范围是2.30-1.30米=1米),故晋城市人民政府为李金顺颁发的014号土地证的错误。同时徐玉清还质疑第三人李海水的土地来源,认为第三人所持土改确权证上的户主李文林并非李海水的祖父,此处并非李海水家的财产,014号国有土地使用证本来就不存在,该证的复印件和档案都是伪造的。徐玉清认为晋城市人民政府的颁证行为没有事实和法律依据,请求人民法院予以撤销。

 

法院认为:根据土地部门的土地登记档案以及法院依职权调取的”市局土地登记档案移交清单””市局土地登记档案移交列表”,可以证明晋城市人民政府于1997年为李金顺颁发了被诉土地证,被诉土地证是客观存在的。徐玉清认为争议土地位于晋城市城区,而被诉土地证编号却为”泽国用”,所以被诉土地证是假的。针对徐玉清的该质疑,晋城市人民政府的代理人当庭出示了2002年12月20日太行日报法制周刊刊登的《晋城市国土资源局城区分局关于限期进行土地证书年检的公告》,主要内容为:下列单位必须在2003年1月20日前持1998年前的各式土地证书到晋城市城区分局一楼大厅进行年检┅,公告上记载的土地证的证号均为”泽国用”。晋城市人民政府的代理人解释1993年至1997年晋城市城区的土地证编号都是泽国用或泽集用,因此被诉土地证编号为”泽国用”是真实的,并非徐玉清所言该证是伪造的。本院认为,上述证据能够证明被诉土地证客观存在,土地证复印件也是真实的,徐玉清认为该证系伪造的上诉理由不能成立。此外,晋城市人民政府为证明其发证行为合法向法院提供了李金顺1999年的土地登记档案,其中有李金顺之父李文林为户主的土改确权土地证复印件,该证为晋城市人民政府为李金顺颁发土地使用权证的主要权属来源。审理中,上诉人对土地登记档案中的李文林的土改确权土地证复印件的真实性提出异议,法院认为,该复印件与李海水、李河水从城区档案局提取的土地证存根的复印件内容一致,两者相互映证,表明是同一张土地证,李文林的土改确权土地证真实、有效,可以作为认定被诉土地登记行为合法的有效证据。最终,徐玉清的诉讼请求没有充分的证据予以证实,人民法院认定了晋城市人民政府颁发土地权属证的行为合法。

 

北京行政诉讼律师 (行政法律师)观点由于时间久远等其他原因导致权利人无法提供土地权属证原件的,人民法院在审理时,在土地登记档案以及土地权属证复件等证据材料相互印证的情况下,人民法院会依法认定权利人享有合法有效的土地权属登记证书,并依法作出判决。

 


 

 

北京行政诉讼律师 (行政法律师)建议

 

申请土地权属登记不仅要依照法律法规的规定进行,亦要遵循当地一些符合法律规定的具体性要求。对于行政机关违法发证的行为损害自身合法权益的,可通过独立于行政机关的行政诉讼的途径来维护自身的土地权益。在诉讼的过程中,没有土地权属证明原件,并不代表着自身的合法权益没法得到维护。

相关文章