房屋登记机关因房屋权属登记错误给他人合法权益造成损害的,要依法进行赔偿
发布时间:2018-05-28 10:59
  根据行政组织法的规定,一般情况下,房产局、房屋管理中心、房屋登记机关等负责本辖区内的房屋登记管理工作,通过房屋的登记工作,履行了房屋所有权的行政确认职责。当房屋登记申请人提交房屋登记相关材料后,房屋登记管理机关要进行基本的审查,在登记申请材料属实的情况下,才会予以登记确权。
 
  但在具体的房屋登记工作中,根据专业的行政法律师办理房屋登记案件的经验可知,房屋登记管理机关存在着不认真审查登记材料就对房屋予以登记确权的情况。在此情况下,如若因房屋登记机关未尽基本的房屋登记材料审查义务,就对房屋予以登记确权,并对他人的合法权益造成损害的,要依法进行赔偿。
 
  例如,在李贵秋诉宁远县房产局房屋行政赔偿一案中,从人民法院查明的事实可知:1993年11月16日,全德金将坐落于宁远县城关镇振兴路(现宁远县舜陵镇娥皇路22号)的二层房屋卖给吕雪珍、胡信才,并签订契约。1994年7月4日,全德金取得上述房屋的所有权证(初始登记)。1995年4月2日,吕雪珍、胡信才向宁远县房产局申请进行房屋转移登记。1995年7月21日,宁远县房产局为吕雪珍、胡信才颁发房屋所有权证。2014年9月11日,李涛、唐云、吕雪珍与欧阳胜财、欧阳香艳签订房屋买卖合同,约定将位于上述房屋和后面的余地卖给欧阳胜财。合同签订后,李涛将房屋所有权证交予欧阳胜财,并收取欧阳胜财40万元购房款。
 
  其后,李涛持虚假的土地使用证复印件等材料就上述房屋向宁远县房产局申请办理房屋初始登记。2014年10月29日,宁远县房产局就上述房屋为李涛颁发了的宁房权证2014字第00036008号房屋所有权证。2015年4月7日,李涛、唐云(甲方)与李贵秋(乙方)签订房屋买卖合同,将上述房屋和后面的余地出售给李贵秋,售价54.6万元。协议约定,付款方式为签订合同时交定金10万,一个星期内再付40万元,余款交房时付清;交房期限为2015年7月10日。该合同签订之日,李贵秋向李涛支付购房定金10万元。同年4月11日,李贵秋向唐云支付2万元购房款。同年4月14日,李贵秋就宁房权证2014字第00036008号房屋所有权证向宁远县房产局进行了档案查询,查询的存档情况为“有发证档案,无抵押”。
 
  同日,李贵秋支付李涛购房款42万元,李涛、唐云将宁房权证2014字第00036008号房屋所有权证、宁集建()字第2000096号集体土地建设用地使用证(土地使用者为全德金)、编号为92042的建设用地规划许可证(用地单位为全德金)、编号为92042的建设工程规划许可证(建设单位为全德金)等交付给李贵秋,双方到宁远县房产局申请办理房屋转移登记,应房产局工作人员的要求,李涛在宁房权证2014字第00036008号房屋所有权证上注明“此房屋已卖给李贵秋属实”。
 
  在房屋转移登记过程中,李贵秋得知涉案房屋已经卖给了欧阳胜财,怀疑自己被骗,遂于2015年10月20日向宁远县公安局报案。公安机关立案侦查后,认为李涛、唐云的行为构成犯罪,移送检察机关提起公诉。2016年6月28日,宁远县人民法院作出(2016)湘1126刑初154号刑事判决:李涛犯合同诈骗罪判处有期徒刑10年,并处罚金12万元;犯信用卡诈骗罪,判处有期徒刑1年,并处罚金2万元;决定合并执行有期徒刑10年,并处罚金12万元。2017年2月27日,宁远县人民法院作出(2016)湘1126行初541号刑事判决:唐云犯合同诈骗罪,判处有期徒刑3年,缓刑4年,并处罚金10万元;涉案赃款人民币54万元依法予以追缴。
 
  2016年5月5日,李贵秋以李涛、唐云为被告,欧阳胜财为第三人向宁远县人民法院提起民事诉讼,要求确认李涛、唐云与李贵秋于2015年4月7日签订的房屋买卖合同有效,判令李涛、唐云按合同约定办理过户手续。2016年8月16日,宁远县人民法院作出(2016)湘1126民初859号民事裁定,以李涛构成合同诈骗罪,本案已不属于人民法院民事诉讼受案范围为由,驳回李贵秋的起诉。2016年6月3日,宁远县房产局作出宁房发〔2016〕13号关于注销宁房权证2014字第00036008号房屋所有权证的决定,以李涛办理房产证所提交的土地使用权证系伪造为由,决定注销宁房权证2014字第00036008号房屋所有权证。2016年8月18日,李贵秋向宁远县房产局申请行政赔偿。宁远县房产局在规定期限内未作出是否赔偿的决定。李贵秋于2017年1月4日以宁远县房产局为被告提起行政诉讼。
 
  另查明,唐云系李涛的妻子,吕雪珍系李涛的母亲。李贵秋于2017年2月20日、4月7日分别从宁远县人民法院领取唐云合同诈骗罪一案的退赃款5万元、10万元。
 
  经过庭审后,人民法院认为:宁远县房产局应当承担相应的赔偿责任。首先,宁远县房产局颁发宁房权证2014字第00036008号房屋所有权证的行为已被确认违法。宁远县房产局在登记过程中仅凭李涛提供的虚假土地使用证复印件,就为其颁发了房屋所有权证,明显没有尽到合理审慎职责,导致同一标的物上存在两个房屋所有权证。宁远县房产局于2016年6月3日决定注销宁房权证2014字第00036008号房屋所有权证,实际就是自行确认该颁证行为违法。
 
  其次,宁远县房产局颁发宁房权证2014字第00036008号房屋所有权证与李贵秋的损害之间存在间接因果关系。李贵秋于2017年4月14日向宁远县房产局查询了宁房权证2014字第00036008号房屋所有权证的存档情况,查询结果为“有发证档案,无抵押”。李贵秋基于对宁远县房产局颁证行为的信赖,相信李涛夫妇对涉案房屋有合法的所有权,于查询存档情况当日支付了剩余42万元购房款,并在交付购房款后的相当长时间内未能发觉被骗,丧失了追回被骗款项的最佳时机。宁远县房产局的违法登记行为客观上为李涛、唐云利用房产交易骗取李贵秋的购房款提供了便利条件,与李贵秋的损害之间存在间接因果关系。
 
  再次,本案中,司法机关通过追赃的形式,仅为李贵秋追回了部分赃款,李贵秋的损失通过刑事诉讼程序予以了救济,但因李涛、唐云目前已经丧失了履行能力,李贵秋的合法权益并未完全实现,应视为李贵秋穷尽了其他救济途径而不能。因此,宁远县房产局未尽到合理审慎职责,存在一定过错,对损害的发生起到了一定的作用,应当承担相应的赔偿责任。
 
  根据《中华人民共和国物权法》第二十一条第二款“因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿”、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条“申请人提供虚假材料办理房屋登记,给原告造成损害,房屋登记机构未尽合理审慎职责的,应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任”的规定,本案中,造成李贵秋损害的直接侵权人为李涛、唐云,其以非法占有为目的,实施诈骗是造成李贵秋损害的主要原因,宁远县房产局的违法登记行为只是为李涛、唐云实施诈骗提供了便利条件,因此,宁远县房产局承担30%的赔偿责任为宜。
 
  最终,人民法院判决宁远县房产局赔偿李贵秋11.7万元(39万元×30%)。宁远县房产局在承担赔偿责任后,应当责令有故意或者重大过失的工作人员承担部分或全部赔偿费用。根据《中华人民共和国物权法》第二十一条第二款,《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第四项、第三十六条第八项,《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条,《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第三项之规定,判决限宁远县房产局在收到本判决书之日起三十日内赔偿上诉人李贵秋11.7万元。
 
  从上述案件可知,行政机关因履行房屋登记职责(行政确认行为)未尽基本的登记材料审查义务,对他们合法权益造成损害的应当承担相应的赔偿责任。行政机关承担责任后,可以向具有故意或者重大过失的公务人员进行追偿。

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